За апрель стоимость квадратного метра в Москве упала еще на 1,3% и составила 166571,9 рублей.
Средняя цена квартиры снизилась на 2,6% до 12141644 рублей. Таким образом, за среднестатистическую квартиру в Москве нужно заплатить на 250608 рублей меньше, чем в марте и почти на полмиллиона (на 486608 рублей) меньше, чем в феврале.
Сколько «у Вас стоит 1 квадратный метр и от чего зависит цена?». По всей видимости, такой вопрос вызван желанием сравнить одно с другим, попытаться провести собственный анализ цен на недвижимость, найти вариант дешевле. И это вполне оправданное желание. В этой статье я постараюсь, вкратце, дать ответ на этот простой, на первый взгляд, вопрос.
Итак, давайте разберемся с терминами. Что имеется ввиду под стоимостью за 1 квадратный метр жилья? Стоимость среднестатистического квадратного метра испанской недвижимости за последние шесть месяцев (*2390 Euro/m2) или цена за квадратный метр в не новом многоэтажном доме в небольшом приморском городке (*1581 Euro/m2) или стоимость квадратного метра в первой линии моря в районе Villa Olimpica столицы Каталонии — Барселоне (*6870 Euro/m2)? Как видно из данных компаний оценщиков, а это самый авторитетный источник информации такого рода в Испании — цены на однотипную недвижимость, в данном случае это многоэтажное жилье, сильно разнятся. В двух последних случаях разница в цене определяется местом расположения недвижимости.
Фактор «расположения» имеет очень сильное влияние на цену «квадратного метра». В отдельных случаях по своей весомости рассматриваемый фактор может перекрывать себестоимость строительства до 5-7 раз. Многие впрямую связывают фактор «расположения» с удаленностью от моря и это отчасти верно. Наиболее правильным является сопоставление данного фактора со стоимостью земли. Действительно, земельные участки в непосредственной близости от моря, с видом на море, участки в исторически престижных местах, в местах с развитой инфраструктурой, столичных городах и окрестностях, поблизости от природных заповедников имеют повышенный спрос и как следствие высокую цену. В реальной практике оценочной деятельности фактор «расположения» — многокритериальный фактор позволяющий определить стоимость земли и, как следствие, рассчитать оценочную стоимость построенного на этой земле квадратного метра жилья.
Другая качественная характеристика, впрямую влияющая на стоимость «квадратного метра» — это мера индивидуальности объекта недвижимости. Индивидуальности в прямом смысле слова. Фактор показывает степень отгороженности, удаленности, обособленности от остального мира. Речь не идет о высоких заборах с колючей проволокой и пулеметными вышками по углам, речь идет о количестве квадратных метров земли приходящихся на один квадратный метр построек. Учитывая высокую стоимость земли имеющей квалификацию «под застройку» влияние этого фактора велико не только для отдельно стоящих домов, но и для жилых многоэтажных комплексов с собственной развитой инфраструктурой — системами бассейнов, спортивными площадками, парковыми зонами.
Третья важная составная часть стоимости «квадратного метра» — собственная стоимость квадратного метра строительства. Этот фактор также многокритериальный. На него влияют: качество используемых в строительстве отделочных материалов и уровень отделочных работ; уровень инженерно-технического оснащения (уровень автоматизации, системы вентиляции, кондиционирования, отопления, охраны, пожарной безопасности, бытовая техника); оригинальность архитектурного решения и внутренний дизайн помещений; географическая ориентация (север/юг, вид из окна).
Каждая из перечисленных выше составных частей стоимости «квадратного метра» в Испании имеет серьезные отличительные черты от своего российского «собрата» вызванные различиями в законодательстве и стандартах строительства. Так, например, покупая квартиру в многоэтажном доме в России, Вы становитесь собственником только внутренней поверхности стен обозначающих границы приобретенного жилья. В Испании же, кроме собственно покупаемой квартиры, Вы становитесь собственником доли общественных помещений здания и относящихся к нему земель, таких как: лестничные пролеты, коридоры, подвал, чердак, крыша, шахта лифта, внешние стены здания, тротуар, внутренний и внешний двор, бассейн, зона отдыха, общественная парковка. Из этого вытекает и некое существенное отличие в трактовке площади квартиры. Когда в Испании говорят о квартире 100 м2 «construido», имеют ввиду площадь квартиры включая долю в общественных помещениях, собственная же площадь квартиры не будет превышать 80 м2. Другой пример, «квадратный метр» в России исполнен в виде серых железобетонных плит, в Испании он отделан «под ключ», имеет встроенные шкафы в каждой спальне, рольставни, качественную сантехнику, встроенную кухонную мебель, электробытовые приборы, по российским меркам как минимум «тянущие» на 300-350$/м2.
