Словари трактуют понятие «доходный дом» как многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830—40-м гг. Доходный дома в конце 19 — начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок; незастроенным оставался лишь небольшой внутренний двор-колодец. В ХХ веке доходный дом стал одним из основных типов жилья горожан многих развитых европейских стран. В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, а в Париже и Лондоне именно такое жилье раньше стало преобладающим на сто лет раньше. Способствовало этому начало строительства многоэтажных зданий для массового заселения. В России конца XIX — начала XX века в доходных домах проживало до 80% городского населения крупных городов. Первый доходный дом в Москве появился в середине 19 века. До революции доходный дом в Москве был очень популярен. Почти 40% жилой недвижимости приходилось на такой вид жилья. Следует отметить, что чем больше был таких домов, тем дешевле можно было там арендовать жилье.
 
Представителей доходных домов до сих пор можно встретить на московских и петербуржских улицах. Стоит отметить, что петербургские доходные дома отличались от московских. Самым известный доходный дом в Москве – «Чайный домик» на Мясницкой. Кроме того Военторг также в прошлом был таким объектом.

Доходный дом - это многоквартирный жилой дом, построенный с целью извлечения дохода путем сдачи квартир внаем. Как тип сложился в европейской архитектуре еще в 1830-1840-х годах и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX - начале XX вв. доходный дом обычно занимал по периметру весь принадлежавший домовладельцу участок с незастроенным внутренним двором колодцем. Доходные дома имеют сотообразную пространственную структуру: однородные по планировке квартиры группируются вокруг лестничных клеток, коридоров и галерей. Многообразную архитектурную и декоративную обработку имел, как правило, лишь парадный, уличный фасад.
 
Первые доходные дома в России появились еще в XVIII в., во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. В Москве первые прототипы доходных домов появились в конце XVIII в. Таким был доходный дом именитого купца Петра Хрящева на Ильинке. Здание объединяло жилой дом и гостиный двор. На нижних этажах размещались лавки и трактир, на втором – покои хозяина, третий, а позже и четвертый, отводились под квартиры служащих или сдавались внаем.
 
В первой трети XIX в. в Москве доходные дома были редкостью. Большинство жилых зданий в Москве принадлежали частным собственникам. В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение, но должно было пройти еще двадцать лет, прежде чем в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Строительный бум продолжался до начала войны 1914 года. Строительный бум охватил тогда не только центр города (его аристократические улицы): Большую и Малую Дмитровку, Остоженку, Пречистенку и Поварскую, Большую и Малую Никитские, но и окраины старой Москвы. Бурно стали развиваться улицы, подходящие к вновь строящимся вокзалам: Павелецкому (Новокузнецкая, Пятницкая, Полянка), Савеловскому (Новослободская), Рижскому (Мещанские улицы), Брянскому (район Дорогомилова и Смоленской площади). В доходных домах помимо квартир появились магазины, конторы, склады, другие объекты обслуживания.
 
Возведение доходных домов было весьма выгодным. В перспективе владельцы получали финансовую выгоду от сдачи квартир внаём (в аренду). О выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 года в Москве было построено около 3 тысяч доходных домов в 5-7 этажей.
 
Строительство доходного дома было под силу только очень богатым частным предпринимателям, крупным акционерным обществам, кооперативным товариществам, другим объединениям, которые были в состоянии купить целый квартал и инвестировать в проект большие деньги.
 
Московская власть поощряла жилищное строительство и пыталась создать благоприятные условия для вложения капитала в его развитие. Одним из способов решения данной проблемы стало выделение и продажа для этих целей земли, а также привилегированные условия сдачи ее в аренду.
 
Следуя западному опыту, городская власть вкладывала муниципальные средства в благоустройство территорий: мощение улиц, прокладку водопровода, канализации и электрокабелей. Лишь после этого объявлялись торги на аренду участков, и впоследствии арендная плата приносила доход, с лихвой покрывавший все затраты. Сдаваемые внаем квартиры условно делились на богатые, средней руки, дешевые (для малоимущих) и бесплатные, содержавшиеся за счет города или меценатов.
 
Доходные дома для богатых располагались: в центральных районах города, в пределах Садового кольца, за Москвой-рекой. Владельцы заботились не только о внутренней планировке дома, но и о благоустройстве прилегающих территорий. Аренда в таких районах считалась престижной. Фасады многих домов стремились эффектно украсить, придать им особо респектабельный вид. К подобным строениям можно отнести, например, доходный дом Филатовой на Арбате. Здания оформляли разноцветными керамическими плитками, декоративными панно. Например, фасад дома по адресу Лебяжий переулок, 1, оживлен под карнизом яркими полихромными майоликовыми панно на сказочные врубелевские сюжеты.
 
В домах для богатых были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Общая площадь квартиры составляла 200-400 метров. Дома для среднего класса также имели богатое убранство фасадов.
 
Дома для небогатых жильцов находились в основном за пределами центра Москвы. Здания выглядели скучновато. Современники назвали их казармами и муравейниками.
 
В ХIХ веке основным типом доходных домов для бедных были так называемые галерейные дома (образец трущобного строительства в Зарядье). Квартиры выходили на наклонные галереи (пандусы), которые, переходя с этажа на этаж, заменяли лестницы. Однако скоро появился новый секционный тип доходного дома, который представлял собой гостиницы и меблированные комнаты. Наемных квартир стало очень мало.
 
Доходные дома дешевых квартир появились только в самом конце XIX века как особый вид жилья для малообеспеченных граждан. Они могли быть построены крупным ведомством (например, управлением Казанской железной дороги) для своих работников. Московское городское управление содержало 2 доходных дома на 2-й Мещанской улице. Дешевые квартиры возводили и на пожертвования. Спрос на них превышал предложение. Это предопределило строительство муниципальных доходных домов, приносящих прибыль городу. В 1896 г. таких домов Москве было 8, а в 1902 г. – уже 902.
 
Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.
 
Стоимость проживания в доходных домах очень разнилась. Ставка аренды "дешевых квартир" колебалась от 10 до 100 руб. в месяц. Например, когда Антон Чехов приехал в Москву в начале 1904 г., то снял квартиру на 3 этаже по Садово-Спасской улице за 80 рублей в месяц. Максим Горький в 1902 г. арендовал 10 комнатную квартиру, занимавшую целый этаж, за 1000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 метров. В то же время в Москве стоимость квартиры в дорогих доходных домах достигала 1000 руб. в месяц и более. Таким являлся, например, дом особняк князя Щербатова на Новинском бульваре, 11. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества "Россия" на Сретенском бульваре.
 
Арендная ставка за квартиру на 1-м этаже для малообеспеченных составляла всего 4-5 рублей. Малоимущим квартиру сдавали по символической цене, а то и вовсе бесплатно.
 
После Октябрьской революции 1917 года доходные дома упразднили, отдельные квартиры превратились в коммунальные.
 
Здания доходных домов можно видеть на улицах города и сегодня. Многие из них стали памятниками истории и культуры, например, Музей квартира А.С. Пушкина на Арбате (ул.Арбат, 53), Дом актера (ул. Арбат, 35).